こんにちは。 米国不動産、サンフランシスコ不動産の高橋初未です。 せっかく米国不動産投資で利益を得ても税金で持っていかれると痛いですよね。そこで節税できる資産運用をご紹介します。
米国で投資物件を購入し、その後売却する場合その利益つまりキャピタルゲインが課税対象になります。例えば５０万ドルの物件を購入して７０万ドルで売却した場合は利益の２０万ドルに対して課税されます。これを１０３１エクスチェンジを使えば課税を繰り越しながら、さらに資産を増やすと言う方法です。
売却が成立した時点から４５日以内に売値と同じまたはそれ以上の物件を購入することで
課税を回避できます。
正確には売却が成立した時点から４５日以内に次の購入物件の入札をして、１８０日以内に契約を成立させなければなりません。
手順：不動産エージェント、エクスチェンジ会社、エスクロー会社が協力して必要書類を揃えますが、参考にしてください。
エクスチェンジ口座の設定ー1031エクスチェンジ口座は売却物件の契約が成立する前に開設しなければなりません。 ギリギリまで待ってから開設することはお勧めしません。
売却物件の契約書の中に1031エクスチェンジを使用すると言う項目を入れる必要があります。
エクスチェンジの同意書に合意ー売却物件のエスクローをクローズする時にエスクロー会社とエクスチェンジの会社が必要書類を揃えますので、その書類にサインする必要があります。
代替物件（次の購入物件）探しと購入ー代替え物件探しは制限日数とタイミングで難しいところです。 米国税局(IRS)は代替え物件を４５日以内に見つけて契約してそれを証明し、合計１８０日以内に契約を成立させなければなりませんので、バイヤーの理解と協力が必要がです。
４５日間で代替物件証明書の提出ー 代替え物件証明書は４５日以内にに提出します。
ファンドの要請： 売却されたお金はエクスチェンジ口座に入金され、必要経費が支払われ、次の物件購入金をして代替え物件の購入契約が成立すればそこから購入代金が支払われます。
ただし購入金額にもよりますので不足分の補充をする必要が出てきます。
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